04/06/2018 

Paula Paiva Paulo

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No condomínio Martese Alto da Lapa, na Avenida Imperatriz Leopoldina, apartamentos de 4 dormitórios com varanda gourmet são anunciados por preços a partir de R$ 1,7 milhão. Do outro lado da rua, a menos de 100 metros, um terreno da Prefeitura de São Paulo pode virar moradia para mais de 500 famílias que hoje vivem nas favelas da Linha e do Nove, a 1 km dali.

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A proximidade das novas casas populares faz com que moradores de condomínios de alto padrão da Vila Leopoldina, bairro da Zona Oeste de São Paulo, pressionem a prefeitura para tentar impedir a construção das moradias no bairro. Para moradores das favelas, o projeto é uma chance de deixar uma habitação precária.

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A construção das moradias faz parte de uma ação ainda inédita em São Paulo, em que a iniciativa privada constrói as Habitações de Interesse Social e, em troca, ganha o direito de construir outros prédios com mais andares. Neste caso, em uma das regiões de maior interesse do setor imobiliário da cidade. A proposta ainda será enviada à Câmara de Vereadores. (O vídeo acima mostra os detalhes do projeto)

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Um abaixo-assinado na internet criado pela Associação Viva Leopoldina – que se define como associação que congrega “moradores, empresários e trabalhadores em defesa do bairro” – tem mais de duas mil assinaturas. A petição diz que eles não aceitam “a transferência das favelas da Linha e Nove para o terreno (...) exportando os graves problemas sociais existentes para local”.

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O projeto ficou em consulta pública por um mês na página da Prefeitura, até o final de maio. Neste período, a Associação Viva Leopoldina distribuiu orientações aos moradores dos condomínios de como postar comentários na página. O texto explicativo da associação dizia que “querem empurrar os moradores das favelas para o meio do bairro, a 900 metros de onde estão atualmente, formando uma mega-favela vertical”.

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Há centenas de comentários na página da Prefeitura. Muitos falam em uma possível degradação das novas unidades habitacionais e outros em desvalorização de seus imóveis. “Não é fácil ver nosso patrimônio, que com tanto suor foi adquirido, ser desvalorizado dessa maneira."

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Morador da Favela do Nove, o técnico em segurança do trabalho Maurimar de Sousa, de 23 anos, disse que os moradores também se preocupam com a manutenção do local, e que irão se empenhar para cuidar das novas moradias. “Todo mundo quer sair da favela, e não tornar os prédios outra favela." Ele mora no Nove desde os sete anos, quando chegou do Piauí, e apóia a mudança. Quando chove forte, segundo ele, o esgoto fica na altura da canela. Maurimar mora em um barraco de madeira de um cômodo com mais quatro familiares.

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O caro IPTU da região também é usado como argumento nos comentários da consulta pública. “Não posso concordar com o uso proposto para esse terreno, uma vez que o valor médio do IPTU dos imóveis localizados na mesma rua é superior a R$ 6.000."

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Uma das principais críticas dos moradores dos condomínios é sobre o solo onde serão construídas as moradias. Bairro de origens industriais, a Vila Leopoldina tem diversos terrenos contaminados, e este é um deles. A Prefeitura confirma o diagnóstico nocivo, mas diz que isso não impedirá a obra porque o local será descontaminado, assim como outros da região que passaram pelo mesmo processo.

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Um grupo chamado "Defenda Vila Leopoldina", que representa 864 famílias, formado pelos condomínios Martese Alto da Lapa, Riservato Alto da Lapa, Vila Nova Leopoldina I e Vila Nova Leopoldina II, contratou o premiado escritório de advogados BMA Barbosa Mussnich Aragão – que já assessorou empresas como Odebrecht e Oi – para tentar reverter o projeto.

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Uma carta com a assinatura de seis advogados foi enviada à Prefeitura em maio. No terreno, em vez das moradias, eles sugerem a implantação de um parque público. “O que faz mais sentido quando dada a pobre arborização da Avenida Imperatriz Leopoldina e a ausência de praças e parques ao longo dessa avenida”, diz o texto. A cerca de 1 km da avenida, está o Parque Villa-Lobos.

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Em março, o ex-prefeito João Doria (PSDB) desistiu de projeto de moradia popular para o terreno onde hoje funciona a Ceagesp, também na Vila Leopoldina, e prometeu um pólo tecnológico no lugar.

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‘Fla x Flu’ em audiência pública

Quase 500 pessoas, entre moradores dos condomínios e das comunidades, foram à audiência pública sobre o projeto, na noite de 22 de maio, em uma igreja batista na Vila Leopoldina.

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Alberto Santos, morador do Plaza Mayor (que quando subiu ao púlpito ouviu "quero ver morar na favela maior!”), apoiou a criação de um parque no terreno. “Quem mora na região sabe que o Parque Villa-Lobos fica completamente cheio nos finais de semana, é impossível transitar ali."

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Uma das moradoras dos condomínios disse se preocupar com a falta de garagens nas moradias populares para os mais pobres. Outra disse que o bairro não tem energia elétrica e rede de esgoto suficiente para todos. E uma terceira falou da contaminação do solo e questionou quem irá cuidar das pessoas “quando ficarem doentes”.

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Carlos Alexandre, da Associação Viva Leopoldina, decidiu falar aos moradores das comunidades. “Boa noite, meu povo, tudo bom?”. Se dirigindo aos que estavam ali, disse que eles têm usucapião por onde moram hoje e direito de morar onde vivem. Para finalizar, questionou a capacidade de pagarem as contas. “Essas pessoas num lugar onde vão pagar condomínio, pagar elevador? Se tem dificuldade de pagar a conta de água?”

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Na sequência, outro Carlos Alexandre, conhecido como Xandão, desta vez líder comunitário da Favela do Nove, pegou o microfone. “Eu vou começar por uma questão simples. Quem constrói, quem limpa, quem cuida dos doentes, não é os pobres? Por que não podemos morar ao lado deles? (referindo-se aos moradores de condomínios).”

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Após a fala de Xandão, o clima de rivalidade na audiência se intensificou. Os dois lados eram ovacionados após as falas. O presidente da Associação Viva Leopoldina, Umberto Sati, disse que “não existe pobre contra rico, e nem rico contra pobre”, e alguém da plateia gritou “existe sim”.

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Welton Rocha, líder da Favela da Linha, criticou a Associação Viva Leopoldina. “Todos que participam dessa associação nunca chegaram nas comunidades perguntando o que a gente precisa.”

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Das 20 pessoas que falaram, apenas 4 eram das comunidades. Elas questionaram a Prefeitura de como será o critério de cadastramento das famílias, pediram isenção da parcela do financiamento (o que ainda não está definido) e pediram garantias de que os comerciantes que têm estabelecimentos nas comunidades não serão prejudicados com a transferência, já que muitos tiram dali seu sustento.

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Após as falas, o último a se manifestar foi o secretário de Habitação, Fernando Chucre, que repercutiu o clima hostil da noite. “A audiência pública que a gente está aqui hoje não é uma disputa de classes sociais, não é uma disputa de quem está morando na comunidade com quem está morando nos condomínios. É uma oportunidade que todos nós estamos tendo de conseguir um recurso de um privado, no caso da Votorantim, antecipando os recursos para que a gente possa fazer obras de interesse da cidade, do interesse da comunidade."

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Chucre também falou sobre as críticas de transferência para um terreno contaminado. “Eu não posso deixar de dizer uma coisa só, provavelmente a maior parte dos condomínios construídos na Vila Leopoldina é em cima de áreas industriais. Se a gente pegar um levantamento na Cetesb, provavelmente todos foram construídos em áreas contaminadas que foram descontaminadas. Nem por isso, não está ninguém doente nem ninguém sofrendo nenhum tipo de mal porque foi construído naquele local”.

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O projeto

A proposta do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Vila Leopoldina-Villa Lobos foi apresentada à prefeitura em agosto de 2016 por um grupo de empresas privadas. O projeto, uma gestão coordenada entre setor privado e público, coordenada pela SP-Urbanismo, demorou quase dois anos para ficar pronto.

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O PIU prevê a revitalização de um terreno de cerca de 300 mil m² entre a Ceagesp e o Parque Villa-Lobos, a remoção das favelas da Linha e do Nove, e o reassentamento de 776 famílias que moram nessas comunidades. Além disso, o projeto contempla a reforma do conjunto habitacional Cingapura-Madeirite, hoje com 400 famílias.

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Dona de mais da metade do terreno, a Votorantim será a responsável por construir e entregar as moradias. Junto com ela, como proponentes do projeto, estão o BVEP (banco da Votorantim), a SDI (empresa de gestão e desenvolvimento imobiliário) e o Instituto de Urbanismo e de Estudos para a Metrópole (Urbem).

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Na área do PIU, serão construídos prédios comerciais e residenciais, boulevares e novas avenidas. No mesmo espaço, parte das famílias que serão removidas – 250 – serão realocadas em Habitações de Interesse Social. O restante – 526 – irão para o terreno da SPTrans na Avenida Imperatriz Leopoldina.

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No último Plano Diretor da cidade – que orienta o crescimento da cidade pelos próximos 16 anos – este terreno da SPTrans foi classificado como uma Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS 3), o que significa que, no mínimo, 80% de sua área deve ser destinada a Habitações de Interesse Social.

 

As moradias populares serão de um (38 m²), dois ou três quartos (ambas de 52 m²), e os prédios terão uso misto. No térreo, estão previstos comércios e equipamentos públicos de saúde, educação e assistência social.

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Como contrapartida por construir as moradias, a Votorantim terá seu Potencial Construtivo Adicional duplicado, ou seja, poderá subir mais andares do que é permitido hoje no seu terreno, o que irá valorizar ainda mais uma das áreas mais disputadas pelo mercado imobiliário hoje.

 

Quando uma empresa constrói acima do limite estabelecido, ela paga à Prefeitura um valor conhecido como “outorga onerosa”. E será com esse dinheiro que ela irá construir as unidades habitacionais.

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O desenvolvimento total do projeto está previsto em 20 anos, e o padrão é pagar o valor da outorga durante esse tempo. Neste modelo, a Votorantim irá antecipar a compra, e o valor, de R$ 80 milhões, será pago em três anos à Prefeitura, com a construção das moradias.

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Este instrumento de mudança urbana, o PIU, foi criado com o Plano Diretor de 2014 e regulamentado em 2016. Ele só pode ser feito nas chamadas “Macroáreas de Estruturação Metropolitanas”, que são regiões com infraestrutura, mas ainda subutilizadas. Neste caso, o bairro conta com a Linha 9-Esmeralda da CPTM, linhas de ônibus, ciclovia, e, segundo a Prefeitura, capacidade instalada para abastecimento de energia elétrica, adução de água e tratamento de esgoto.

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O projeto, de 238 páginas, foi aberto para consulta pública no meio de abril. Iria ficar apenas 20 dias disponível, mas, após críticas dos moradores da região do pouco tempo hábil para analisá-lo, o período foi estendido por mais dez dias. Agora, a administração municipal irá analisar as críticas e sugestões e elaborar a minuta de um Projeto de Lei que será enviada à Câmara dos Vereadores.