Plano privado para casas populares gera conflito com vizinhos da Ceagesp

04/06/2018 

Thiago Amâncio

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SÃO PAULO

Um plano urbanístico de empresas privadas para a região da Ceagesp, na Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo, propõe uma troca: a autorização para empreendimentos imobiliários maiores mediante a urbanização de duas favelas da área, além da abertura de vias, criação de um bulevar e equipamentos sociais como creche e albergue para moradores de rua.

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Troca que deixou moradores da região reticentes. Isso porque, com as mudanças, parte dos que vivem nas favelas devem ser levados para outra quadra do perímetro.

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O espaço afetado fica ao lado da Ceagesp, maior entreposto atacadista de frutas e verduras do país, e junto da marginal Pinheiros. No terreno, há galpões, um hipermercado Carrefour, condomínios, um conjunto habitacional e duas favelas.

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A proposta de revitalização é da Votorantim (dona de um terço da área proposta) e das incorporadoras imobiliárias SDI e BVEP, além do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos da Metrópole), que cuidou da parte técnica.

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Há três favelas na região. A favela da Linha é a maior, com 412 famílias, e tem esse nome por ter crescido num antigo ramal ferroviário, atualmente desativado. Bem próximo, há a favela do Nove (em frente ao portão 9 da Ceagesp), com mais 349 famílias, segundo medição feita há dois anos.

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Hoje com uma série de condomínios de classe média alta, a Vila Leopoldina surgiu como bairro operário em uma região industrial da cidade. No início dos anos 1970, favelas formaram-se na região, com pessoas que se mudaram para lá em busca de trabalho na Ceagesp, criada em 1969.

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Nos anos 2000, a prefeitura construiu lá o conjunto habitacional Cingapura Madeirite, dentro do escopo do Cingapura, programa municipal de urbanização de favelas. Hoje, há 15 famílias que vivem em situação precária em vielas no entorno desses prédios.

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Na região, há também forte presença de moradores de rua e usuários de crack, além de uma pequena cracolândia, acentuada após a polícia fechar o cerco contra a cracolândia do centro da cidade.

Agora, o plano urbanístico prevê recuperar a área com o parcelamento de lotes, abertura de ruas e a criação de bulevar voltado a pedestres e ciclistas, que será o principal espaço de convívio. A medida que mais chama atenção, no entanto, é a construção de moradias para as pessoas que vivem ali, além da reforma do conjunto habitacional. Serão 250 apartamentos no terreno, além de creche, posto de saúde e restaurante-escola. 

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Os outros apartamentos ficarão em outro terreno, e é isso o que tem causado barulho nas consultas públicas.

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Há cinco cenários propostos no projeto apresentado. Três deles envolvem a compra de terrenos privados —e são desaconselhados pela prefeitura. Um quarto propõe construir habitações restantes em um terreno mais próximo ao da Ceagesp, mas é menos recomendado pelo poder público, que aponta entraves.

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O cenário mais viável de acordo com a prefeitura —e que provavelmente deve ser escolhido— é usar um terreno da SPTrans (empresa municipal de transportes) na região, hoje uma garagem, onde seria possível construir 526 unidades habitacionais. Como esse local já pertence à administração municipal, a transferência seria bem mais simples.

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Essa proposta, no entanto, tem incomodado vizinhos.

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Segundo o administrador Carlos Alexandre de Oliveira, síndico de um condomínio no entorno, há uma demanda antiga para que o terreno da SPTrans vire um parque.

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“Não somos contra o PIU [Projeto de Intervenção Urbana, instrumento da prefeitura que permite flexibilizar regras do Plano Diretor e implantar a mudança prevista], pelo contrário, somos a favor do cenário B [no terreno da Ceagesp], mas com mais contrapartidas ao bairro. O que a Votorantim está propondo é o mínimo. A empresa tem um terreno grande e tem um problema que é uma favela no meio desse terreno. Essa favela desvaloriza o que eles querem construir lá e eles querem se livrar disso.”

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Outro argumento utilizado é que o terreno da SPTrans é contaminado. Segundo a prefeitura, laudos preliminares constataram a presença de contaminantes, mas passíveis de controle e com baixo risco aos moradores.

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Oliveira argumenta também que a proposta traz danos ao cofres públicos. O projeto está orçado em R$ 110 milhões, sendo R$ 30 milhões bancados pela prefeitura, como financiamento das moradias populares, e outros R$ 80 milhões bancados pela iniciativa privada. Este recurso vem da outorga onerosa, valor que se paga por construir acima do permitido na legislação —e que é uma antecipação do que seria gasto em 20 anos, calculado em R$ 240 milhões.

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PROJETO É BEM-VINDO, MAS REQUER CONTROLE, AFIRMA SECRETÁRIA

As empresas vão dobrar o potencial construtivo e revitalizar uma área que fica já numa região valorizada, onde poderão construir condomínios, hotéis e shoppings, muito mais valorizados.

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“A gente tem uma área que é do grupo há décadas e as atividades industriais cessaram em 2014”, diz Benjamin Citron, que comanda a área de desenvolvimento imobiliário da Votorantim. “A forma mais convencional de desenvolver um terreno como esse seria pensar do muro para dentro, lote a lote, e lançar empreendimentos individualizados. Com o PIU, a gente vê outras possibilidades”, afirma.

Sobre quanto deve render esse investimento de R$ 80 milhões, Citron diz que “é difícil trabalhar num valor único agora, é um projeto de muito longo prazo”.

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Para a secretária de Urbanismo e Licenciamento, Heloisa Proença, nomeada por João Doria (PSDB) e mantida por Bruno Covas (PSDB), o projeto é bem-vindo e é um modelo interessante financeiramente para a prefeitura, “mas não necessariamente é o melhor caminho urbanístico” a ser usado em qualquer situação, de forma indiscriminada. “Ao mesmo tempo que a prefeitura recebe esses recursos, também precisa ter um controle urbanístico”, afirma.

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A proposta, diz Proença, ainda não está fechada: em consulta pública, precisa ainda ser aprovada pela Câmara Municipal —a expectativa é de que chegue até lá no começo do segundo semestre.

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Para Welton Oliveira, que vive na favela do Nove há 20 de seus 24 anos, a reação dos vizinhos tem outro motivo: “não querem pobre morando do lado deles”. 

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Apesar de estarem otimistas com a proposta, os beneficiários com as moradias querem ajustes no projeto, como mais vagas de garagem, apartamentos maiores e espaço para os comerciantes que já operam negócios informais na área.